Bauzinsen aktuell: Entwicklung – höchster Stand seit 2009

Bauzinsen aktuell: Entwicklung seit dem Frühjahr

Wer derzeit eine Immobilie finanzieren möchte, zahlt so viel wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Nach Daten des Kreditvermittlers Interhyp kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Durchschnitt gut 4,4 Prozent. Am 15. Oktober lag der Wert laut Interhyp bei 4,42 Prozent. Im Mai waren es noch 3,9 Prozent, vor einem Jahr rund 3,6 Prozent – ein Plus von etwa 0,8 Prozentpunkten binnen zwölf Monaten.

Damit ist auch das bisherige Zinshoch von Ende 2023 übertroffen. Damals lagen zehnjährige Immobilienkredite im Schnitt bei gut 4,4 Prozent. Ein ähnlich hohes Niveau zeigen sowohl die Interhyp-Zahlen als auch Daten der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte zuletzt für das Jahr 2009.

Warum Immobilienkredite teurer werden

Als Hauptgrund nennt Interhyp-Chef Jörg Utecht das Wiederaufflammen des Iran-Konflikts und die dadurch ausgelösten Inflationssorgen. Die Europäische Zentralbank hat auf die steigende Teuerung mit höheren Leitzinsen reagiert.

Für Baukredite ist allerdings weniger der Leitzins entscheidend als der Kapitalmarkt. Banken orientieren sich an den Renditen langfristiger Anleihen – also daran, welchen Zins Investoren für zehnjährige Bundesanleihen oder Pfandbriefe verlangen. Pfandbriefe sind Anleihen, die Banken mit Immobilienkrediten absichern. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kletterte am 24. September auf 3,58 Prozent und damit auf den höchsten Stand seit 2009. Zehnjährige Pfandbriefe rentierten laut Interhyp am 15. Oktober bei 3,96 Prozent. Steigen diese Renditen, ziehen die Bauzinsen meist nach.

Was der Anstieg für die Monatsrate bedeutet

Für Kreditnehmer schlägt sich die Entwicklung direkt im Haushaltsbudget nieder. Bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung bedeutet der jüngste Zinsanstieg laut Utecht fast 200 Euro mehr Monatsrate. Eine Beispielrechnung auf Basis der Interhyp-Daten kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Steigt der Sollzins – also der vertraglich vereinbarte Zins ohne Nebenkosten – bei gleicher Kreditsumme und Tilgung auf 4,42 Prozent, klettert die Rate auf 1.605 Euro. Das sind 205 Euro mehr pro Monat oder 2.460 Euro im Jahr.

Das hat Folgen für die Nachfrage: Utecht berichtet von wachsender Zurückhaltung bei einem Teil der Kundschaft. Gleichzeitig verändert sich die Verhandlungsposition. Verkäufer seien laut Utecht immer häufiger bereit, mit dem Preis herunterzugehen, vor allem bei Bestandsimmobilien. Die Immobilienpreise liegen zudem weiterhin unter ihren Höchstständen aus der Zeit vor dem Ende der Nullzinsphase 2022. Allerdings zehren die höheren Zinsen einen etwas niedrigeren Kaufpreis schnell wieder auf.

Kaufen oder abwarten: Wie Banken die Lage einschätzen

Ob die Bauzinsen aktuell ihren Höhepunkt erreicht haben, kann niemand sicher sagen. Im Interhyp-Kreditbarometer vom 16. Oktober erwarten 80 Prozent der befragten Kreditinstitute für die nächsten ein bis zwei Monate eine Seitwärtsbewegung. 20 Prozent rechnen mit sinkenden Zinsen, keine Bank mit einem weiteren Anstieg. Utecht zufolge dürfte erst eine dauerhafte Lösung im Iran-Konflikt den Inflationsdruck spürbar abschwächen – dann könnten auch die Bauzinsen deutlich sinken. Kurzfristig rechnet er nicht mit einer schnellen Entspannung und hält ein Niveau oberhalb von vier Prozent vorerst für realistisch.

Für Kaufinteressenten heißt das: Abwarten ist keine Garantie für günstigere Konditionen, da die weitere Entwicklung stark von der Geopolitik abhängt. Entscheidend ist vor allem, ob die Rate auch bei heutigem Zinsniveau dauerhaft ins Budget passt.

Auslaufende Zinsbindung: Was Bestandskunden wissen sollten

Besonders betroffen sind Eigentümer, deren Zinsbindung in nächster Zeit endet und die ihren Kredit einst zu deutlich niedrigeren Zinsen abgeschlossen haben. Für sie stehen grundsätzlich mehrere Wege offen:

• Angebote vergleichen: Das Angebot der Hausbank zur Verlängerung (Prolongation) muss nicht das günstigste sein. Ein Wechsel zu einem anderen Institut ist zum Ende der Zinsbindung möglich.
• Forward-Darlehen prüfen: Damit lässt sich der Zins für eine Anschlussfinanzierung schon Monate oder Jahre im Voraus festschreiben – gegen einen Zinsaufschlag.
• Tilgung anpassen: Eine niedrigere Tilgungsrate kann den Anstieg der Monatsrate abfedern, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die gesamten Zinskosten.

Wer seinen Kredit seit Jahren tilgt, hat die Restschuld bereits verringert. Ein höherer Zins wirkt sich dann auf eine kleinere Summe aus – der Anstieg der Rate fällt entsprechend geringer aus als bei einem neuen Kredit in voller Höhe.

Was können deutsche Privatanleger konkret tun?

1. Rate realistisch prüfen. Prüfe, ob die Monatsrate auch bei dem aktuellen Zinsniveau dauerhaft ins Budget passt. Abwarten garantiert keine günstigeren Konditionen.
2. Anschlussangebote vergleichen. Das Verlängerungsangebot der Hausbank ist nicht automatisch das günstigste. Vor dem Ende der Zinsbindung lohnt sich ein Vergleich mehrerer Institute.
3. Forward-Darlehen abwägen. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung, kostet aber einen Zinsaufschlag. Die Kosten sollten gegen das Zinsrisiko abgewogen werden.